Экспертное мнение
В мае 2018 года стартует потребительское голосование в рамках ежегодного XI общественного независимого конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Большинство представленных на интернет голосование компаний имеют непосредственное отношение к рынку строящегося жилья, который с осени прошлого года живет по новым законам. Имеются в виду принятые в 2017 году поправки в 214-ФЗ.
Когда начнут действовать его основные изменения? Как они скажутся на стабильной работе застройщиков? И можно ли связывать их появление с тем, что ряд застройщиков находятся в настоящее время в плачевном состоянии или вообще покинули рынок? – Об этом наш разговор с Олегом Островским, заместителем председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области сопредседателем оргкомитета конкурса «Доверие потребителя».
– Часть изменений в 214-ФЗ, принятых в 2017 году, начали действовать с осени прошлого года или с января 2018 года.
Это, прежде всего, обязанность застройщиков, представивших первый договор долевого участия для регистрации после создания Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Размер таких отчислений (1,2% от цены договора) сопоставим с размером страховых взносов, которые застройщики выплачивают в настоящее время. Кроме того, физические лица органов управления застройщика должны соответствовать требованиям закона, а на застройщика возлагается обязанность по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства.
В плане мероприятий (дорожной карте), утвержденной Правительством РФ в декабре прошлого года, выделено несколько этапов замещения средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов банковским кредитованием или иными формами финансирования, минимизирующими риски граждан. Период до 30 июня 2018 года назван подготовительным этапом. Следующий этап — переходный. Он запланирован с 1 июля 2018 года до 30 июня 2019 года.
– Как декларируется, основные изменения в 214-ФЗ вступят в силу с 1 июля 2018 года. Какие основные требования начнут действовать по отношению к застройщикам?
– Действительно, с 1 июля 2018 вступают в силу основные изменения в 214-ФЗ, в том числе существенно ужесточающие требования к застройщикам.
Дополнительные требования к застройщикам:
• организационно-правовая форма — только хозяйственное общество;
• наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
• наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов;
• наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;
• наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
• отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
• отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;
• обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;
• отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством;
• запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;
• счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);
• административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;
• совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;
• запрет для застройщика на осуществление иных видов деятельности, привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство, выпуск ценных бумаг, кроме акций, приобретение ценных бумаг, совершение сделок, не связанных со строительством, создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;
• по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.);
• требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации;
• на официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение;
• в единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика;
• руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут иметь отдельные виды судимости, иметь не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами).
– Однако, к поправкам уже готовятся новые поправки…
– Застройщикам остается утешаться словами известного поэта: «Покой нам только снится». Уже в ноябре прошлого года для рассмотрения в Госдуму был внесены очередные изменения в законодательство, регулирующее долевое строительство. 24 января они были приняты в первом чтении. Хотелось бы верить, что ко второму чтению они будут доработаны.
– Застройщики уже почувствовали в своей деятельности изменения в законодательстве?
– Изменения, внесенные в 2017 году, вступают в силу поэтапно. Действие основных норм закона будет распространяться на застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, поэтому их нельзя связывать напрямую с тем, что ряд застройщиков находятся в настоящее время в плачевном состоянии или вообще покинули рынок. Последствия принятых в прошлом году изменений в законодательство о долевом строительстве скажутся через несколько лет.
– Через три года, по распоряжению Президента, следует перейти к банковскому финансированию жилищного строительства, т.е. к проектному финансированию. Это отвечает интересам, в первую очередь потенциальным покупателям жилья, а чем чреват такой переход для застройщиков?
– В чистом виде проектного финансирования, т.е. финансирования строительства многоквартирных домов за счет кредитования банками, и отказа от долевого строительства, все-таки не планируется. Речь идет о том, что договоры участия в долевом строительстве, как способ привлечения денежных средств граждан, останутся, но деньги дольщиками будут направляться не напрямую застройщикам, а размещаться на эскроу-счетах или иных специальных банковских счетах до завершения строительства в уполномоченных банках, которые будут выдавать застройщикам целевые кредиты на строительство. К концу 2020 года планируется, что таких договоров долевого участия будет не менее 95% от общего числа всех зарегистрированных.
– Чем же такая схема привлекательна для потребителей?
– Во-первых, тем, что их деньги по договору участия в долевом строительстве будут находиться не у застройщика, а в банке. Если застройщик не сможет завершить строительство и передать квартиру участнику долевого строительства, то дольщик получит деньги обратно.
Во-вторых, строгим контролем со стороны банка расходования денежных средств застройщиком исключительно на строительство многоквартирного дома. При такой схеме практически исключена возможность нецелевого расходования денежных средств, что до сих пор является одной из основных причин появления проблемных объектов.
В тоже время надо учитывать, что цена договора станет выше, так как в нее, как минимум, будет заложена стоимость обслуживания кредита, который застройщик получит у банка. На цену может повлиять и возможное сокращение в перспективе выводимого в продажу строящегося жилья, связанного с неизбежным уходом с рынка части мелких и средних строительных компаний.
Нельзя забывать и о том, что использование эскроу-счетов исключает обязанность застройщика отчислять денежные средства в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, поэтому в случае остановки строительства дольщик не сможет рассчитывать на то, что средства Фонда могут быть использованы на завершение строительства таких домов.
При использовании данной схемы остается, пусть не большая, но вероятность того, что возникнут проблемы у банка, в котором находятся деньги дольщика. На этот случай сейчас разрабатываются варианты отдельного страхования этих денежных средств в размере не более 10 млн. руб.
Риски граждан при покупке квартир в новостройках будут исключены только при использовании схемы проектного финансирования, когда для строительства застройщиком будут использоваться собственные и кредитные средства, а продажи начнутся только после ввода дома в эксплуатацию.
– А что означает такая схема для застройщиков?
– Во-первых, застройщик лишается бесплатных для него денег участников долевого строительства. Любой, даже самый льготный банковский кредит, будет для него что-то стоить. Следствием этого, как впрочем, и иных факторов, например удорожания строительных материалов, возлагаемой на застройщика обязанности по созданию объектов транспортной и социальной инфраструктуры, и пр., станет повышение продажной цены строящегося жилья.
Учитывая снизившуюся покупательскую способность населения, застройщикам придется лавировать между неизбежным повышением себестоимости строительства, необходимостью повышения цены и реальными возможностями граждан. Свою роль в этом процессе должна сыграть целенаправленная политика государства по снижению процентной ставки ипотечного кредитования.
Во-вторых, сама процедура оформления и получения целевого кредита в банке достаточно строга. К застройщикам банками предъявляются серьезные требования, связанные и с наличием собственных активов, и достаточным положительным опытом строительства и взаимодействия с банком, и многие другие. Очевидно, что не все строительные компании смогут этим требованиям соответствовать, тем более новые застройщики.
В настоящее время 19 банков могут открывать счета эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. В случае необходимости возможно расширение количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.
Но есть и обратная сторона медали – таким банкам необходимо будет создавать соответствующие структуры, позволяющие оценивать риски проекта, постоянно контролировать качество и ход строительства. Все ли банки из вышеупомянутого списка к этому будут готовы? – Это вопрос.
В тоже время, кредитная схема позволяет застройщику стабильно финансировать строительство. Неслучайно, уже в настоящее время отдельные застройщики успешно используют этот ресурс для строительства многоквартирных домов.
Рассмотренный Государственной Думой в первом чтении 24 января нынешнего года проект закона о внесении очередных изменений в 214-ФЗ стимулирует застройщиков к переходу на работу по схеме счетов эскроу.
При работе по этой схеме планируется отменить необходимость застройщику выполнять требования о размере собственных средств (не менее чем 10% от стоимости строительства); о наличии лимита денежных средств на банковском счете; о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств, наличия выпуска или выдачи ценных бумаг; о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
Учитывая, что этим же законопроектом планируется отменить такие способы привлечения средств граждан для строительства жилья, как выпуск специальных облигаций (жилищных сертификатов) и участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах, через несколько лет у застройщиков останется два варианта: либо строить за счет собственных и кредитных средств, и начинать продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию, либо привлекать деньги граждан для строительства с использованием счетов эскроу.
О вносимых в законодательство изменениях мы будем обязательно информировать граждан как на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и сайте Комиссии по недвижимости stroyproblem.net, в группах в соцсетях, в CМИ — наших информационных партнерах, а также в ходе бесплатных семинаров, проводимых специалистами комиссии на специализированных выставках «Жилищный проект» и «Ярмарке недвижимости».
– Как Вы будете учитывать произошедшие изменения при оценке строительных компаний в ходе ХI-го конкурса «Доверие потребителя»?
– Прежде всего, должен отметить, что к участию в конкурсе допускаются только застройщики, работающие по 214-ФЗ. Кроме этого, они должны работать на рынке Санкт-Петербурга или Ленинградской области не менее 5 лет и иметь положительную историю строительства многоквартирных жилых домов. Таким образом, в представленные на интернет голосование потребителей реестры попадают компании, уже прошедшие предварительный отбор.
Эксперты тщательно оценивают представленную документацию финалистов конкурса, выбранных потребителями. При этом, например, анализируется содержание договоров участия в долевом строительстве, которые уже в нынешнем году должны быть несколько уточнены в соответствии с внесенными в законодательство изменениями.
Кроме того, при оценке информационной открытости застройщиков будет обязательно изучаться, как ими реализованы новые требования в этой сфере.
Надеюсь, включение в реестры конкурса достойных компаний, с одной стороны, обозначит их добросовестность, с другой – позволит потребителям сориентироваться на рынке.