Деловой завтрак в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области прошел 13 сентября в ресторане Ragu.
Представители органов исполнительной власти, общественных объединений, крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банков, работающих с ипотекой, ведущие эксперты обсудили, насколько велики риски кредитования застройщиков в новых условиях, после вступления 1 июля 2018 года в силу очередного пакета изменений в 214-ФЗ. Застройщики должны иметь отдельные банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций связанных со строительством. Готовы ли банки работать с застройщиками и участниками долевого строительства с использованием счетов эскроу? Эти и многие другие вопросы стали предметом обсуждения экспертов.
![]() Все эти изменения обозначены в ФЗ № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по нормам и правилам которого очень много вопросов. И судя по всему, их можно разрешить только сообща. Отрадно, что новое руководство Минстроя это понимает. |
![]() |
![]() Сегодня ситуация складывается таким образом, что вроде бы 80% сделок – это ипотечные сделки, но если посмотреть на картину всей России, то, по данным Минстроя РФ, 45% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а вот позволить себе обслуживать ипотечный кредит могут всего 33% от этого количества. Таким образом, больше половины граждан страны ипотеку себе позволить не могут. Получается, что, с одной стороны, введя норму проектного финансирования, закон впервые соединил всех участников процесса долевого строительства: дольщиков, застройщиков, контролирующие органы и банковскую систему, а работу застройщиков сделал открытой и прозрачной. С другой стороны, если 1/3 застройщиков из-за отсутствия возможности получить банковское финансирование уйдет с рынка, появятся недостроенные объекты, часть покупателей не смогут позволить себе ипотеку, и спрос сильно упадет. |
![]() Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу. |
![]() Технические проблемы перехода оказались вполне преодолимыми и не такими страшными, как выглядело в начале пути. Как оказалось, платежи по таким счетам проходят достаточно оперативно, банки в массе своей оказались готовы к этой процедуре, потому что она аналогична контролю по гособорозаказу и другим казначейским платежам. С формальной точки зрения существует ограниченный список платежей, которые банки не одобряют. Все остальные платежи проходят оперативно. А вот что касается проектного финансирования, то здесь ситуация очень проблематична. Требования к застройщикам от банков значительно превышают те, которые продиктовал законодатель. Например, если законодатель говорит, что у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию 10 тыс м2 жилья, то банк хочет видеть минимум 75 тыс м2 жилья. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк говорит, что минимум 20% на счете, плюс накопленные вложения в проект, плюс все средства на обслуживание кредита. С учетом периода кредитования – это очень немалые средства. Участники рынка понимают, что порог входа от «75 тысяч» отсекает мелких и средних застройщиков по всей России. Невозможно строить только в мегаполисах. Нужно более-менее равномерно обеспечивать ввод жилья во всей стране в целом в связи с потребностями малых городов. Крупные застройщики задают высокие стандарты качества, тогда как мелкие и средние – уровень цены. Когда задаются вопросы о том, как вырастет цена на рынке, кроме объективных параметров удорожания, которые случатся неизбежно из-за проектного финансирования, есть и другая составляющая – насколько рынок позволит увеличить цену. Последние три года в условиях растущей себестоимости строительства и ограниченного спроса застройщики не могли увеличивать цену, а теперь ситуация может развернуться в другую сторону. |
![]() Так что поспешные действия законодателей могут привести к огромному числу банкротств. |
Евгений Барановский возразил, что не закон породит новые проблемные объекты, а – его применение. Основание так считать дает анализ всех 33 проблемных новостроек Санкт-Петербурга, где ни в одном из случаев не обнаружено каких-то фатальных ошибок менеджмента, изменений бивалютной корзины, или чего-то еще. Практически все – это умысел, заведомо созданные пирамидальные схемы, которые не рассчитывались изначально на завершение строительства. Петербург и Москва – это не вся страна, парировал Руслан Юсупов. – Рынок Ленинградской области, как и в других регионах, достаточно сильно отличается от городов-миллионников. Здесь массовое жилищное строительство достаточно сложное: цена низкая, а затратная часть высокая. Конечно, встречаются ситуации, где причиной проблемной новостройки стал злой умысел, но в большинстве своем – это просчеты менеджмента или отсутствие спроса. |
![]() Законодатели все-таки должны просчитывать возможные риски и обращать внимание на мнение профессионального сообщества. Понятно, что стоит задача укрупнить бизнес и защитить в первую очередь дольщиков, это правильно, но с другой стороны, должен быть адекватный период перехода. К сожалению, времени катастрофически мало. Есть альтернативы более дешевых денег, и при этом гарантии достройки объектов недвижимости. |
![]() Механизм готов, документы готовы, застройщики изучают, считают, читают. Но желающих пока нет. Пока все переходят на банковское сопровождение, и берут паузу. По механизму, как это будет выглядеть по проектному финансированию, стоимости денег – без комментариев, потому что каждый проект будет оцениваться банками индивидуально. |
![]() Поэтому насущный вопрос всем участникам рынка не только, как построить, но и как продать. Покупательский спрос не растет, и естественно, без ипотеки здесь не обойтись. Ипотека является драйвером рынка недвижимости. |
![]() Сами кредитные организации к этому готовы. Так, Сергей Фикс, заместитель директора головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу, рассказал, что с 1 сентября в Петербурге заработали еще пять новых специализированных центра банка по ипотечному кредитованию, теперь их всего 19, дополнительно подготовлено 100 менеджеров по ипотечному кредитованию. Вместе с тем банк активно развивает и онлайн-инструменты для комфортного получения жилищного займа. В их числе сервис «Домклик», с помощью которого в течение 10 минут можно получить одобрение на ипотеку, не выходя из дома. Личное присутствие заёмщика будет необходимо только в момент подписания кредитного договора в одном из центров ипотечного кредитования. |
![]() По составу уполномоченные банки ¬- это крупные федеральные банки, бывшие частные ныне государственные банки, надежные иностранные банки и небольшая группа частных банков с хорошим рейтингом. Надо понимать, что иностранные банки стройку не кредитовали и кредитовать не будут. Государственные и частные банки, кто ранее обслуживал отрасль, продолжат эту деятельность. Те, кто не занимался процессом кредитования, вряд ли к нему приступят. Марк отметил, что лишь пять-семь банков на всю страну находятся в процессе разработки регламента работы по новым финансовым схемам (проектное финансирование плюс эскроу-счета). Поэтому первые пилотные проекты по проектному финансированию смогут появиться не раньше, чем через пять-семь месяцев, и только через год-полтора станет окончательно понятен его механизм. Кроме того, при осуществлении проектного финансирования банки будут очень избирательны в выборе застройщиков. И с учетом ухудшения экономической ситуации в стране и продолжающегося снижения платёжеспособного спроса со стороны населения, объемы самого проектного финансирования будут сильно ниже текущих объемов поступлений денег от дольщиков, а значит, свернутся в разы и объемы строительства. Случится это позже – через три-пять лет. И пусть никого не вводят в заблуждение крутящиеся сейчас стрелы башенных кранов, это всё достройка существующих проектов. А новых проектов будет очень мало. Получается, что сейчас банкиры, застройщики и клиенты оказались в одной лодке. И в ближайшие годы им необходимо запастись терпением и стойко дрейфовать на волнах перемен. |
Все опасения по поводу будущего рынка долевого строительства оправданны, они должны быть сформулированы и адресованы законодателям, резюмировал Юрий Кабушка. Профессиональному сообществу выжить поможет только общение, обмен мнениями и консультации. В ближайшее время местом таких консультаций специалистов станет Контактный центра строителей, где будут проведен ряд круглых столов, по итогам которых эти опасения и требования профессионального сообщества будут сформулированы и будут переданы в том числе, в Совет Федерации. |
В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, Российской гильдии управляющих и девелоперов, строительных компаний «Петрополь», «Ленстройтрест», «БФА-девелопмпент», «Главстрой», группы компаний «Пионер», банков «Санкт-Петербург», Сбербанк, Альфа банк, Россельхозбанк, DeltaCredit, «Открытие» и АК БАРС банка, ведущих средств массовой информации.
Организаторы бизнес-завтрака:
Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, PROESTATE Events, Academy of Real Estate (ARE), Большой Сервер Недвижимости, НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов».
Оператор бизнес-завтрака:
ARE
Официальный информационный партнер делового завтрака:
Бюллетень Недвижимости