Мнение эксперта: Чем рискует покупатель на вторичном рынке недвижимости?

 

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 
Агентства грешат тем, что «замусоривают» базы данных в интернете, выставляя объекты по заниженной цене, и таким образом вводя покупателя в заблуждение. Они по-прежнему используют схему расчетов с помощью «ценных пакетов», что приводит к непрозрачности расчетов с риэлтором, и как следствие – осложняет потребителю процесс возврата денежных средств в случае несостоявшейся сделки. Наконец риэлторские договоры (если они не относятся к агентским) малоинформативны, и вынуждают потребителей использовать серые схемы.

Мы сталкиваемся с этими фактами как на приеме граждан в у себя в комиссии, так и в ходе экспертного голосования в рамках ежегодного конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости. Вместе с профессиональным жюри мы анализируем договорную базу риэлторов, оцениваем качество работы агентств по результатам обращений к нам потребителей за юридической помощью, а также по итогам нашего исследования «тайный покупатель» по оценке работы сотрудников отделов продаж и администраторов залов агентств. К сожалению, риски остаются.

Наиболее распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

— Неправильно (незаконно) оформленная приватизация квартиры;
— Дом стоит в планах на расселение под снос или реконструкцию;

— Наличие в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов (не удивляйтесь – в 90-е годы, да и позже, такое встречалось);
— В квартире зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками;
— Покупка квартиры, полученной по наследству, по договору дарения, по договору ренты и другим аналогичным договорам, где могут быть затронуты интересы третьих лиц;
-Покупка квартиры по поддельным документам, а также по доверенности лицом, не являющимся собственником, при этом собственник может быть как уже умершим, так и находиться в неведении, что его квартиру продают;
— Покупка квартиры, одним из собственников которой является ребенок (несовершеннолетний), психически нездоровый человек, наркоман или алкоголик, стоящий на учете в ПНД, человек, отбывающий наказание, супруг, исчезнувший в неизвестном направлении и т.п.,- словом, лицо отсутствующее или недееспособное на момент заключения сделки;
— Покупка квартиры, находящейся в залоге или под арестом или служит предметом судебного спора;
— Несовершеннолетние дети собственника или человека, имеющего постоянную регистрацию в квартире, нигде не состоят на регистрационном учете;

Что должно быть в договоре

В договоре должны быть определены:
— вознаграждение агента – либо в процентах от цены объекта, либо в абсолютной величине;
— ответственность агента;
— право клиента посмотреть маркетинговый, финансовый и юридический планы агента (маркетинговый показывает, по какой цене будет продаваться объект и каким образом продвигаться, финансовый – какие налоги должен будет заплатить продавец, а какие – нет, юридический – в каких инстанциях будут собираться те или иные документы и когда продавец и покупатель должны будут их посетить);
— то, какая из сторон за что платит – за сбор документов, аренду банковского сейфа, нотариат, регистрацию и пр.
— периодичность, с которой агент должен будет отчитываться об итогах работы, обсуждать дальнейшие планы, а также форма связи с клиентом.

Что делать?
— Проверять историю квартиры и юридическую чистоту сделки самостоятельно или с помощью юриста. Ни юридическая проверка истории приобретаемого помещения, ни юридическая чистота сделки, ни помощь в составлении и регистрации договора купли-продажи квартиры в обязанность сотрудников агентств не входят. Следовательно, риски дополнительных поборов налицо.
Помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.
— Снимать копии со всех документов и справок, чтобы в случае отстаивания своих прав на квартиру в суде, могли доказать, что вы добросовестный приобретатель.
— Не следует никогда никому не давать доверенность на проведение расчетов по сделке. Доверенность на сбор документов дать можно, но на подписание договоров и проведение расчетов – очень большой риск, и лучше делать это самостоятельно.

 

 

 

ЗАКАЗ БИЛЕТОВ

на церемонию награждения конкурса “Доверие потребителя” 2020

Билеты  в бизнес-зону 

26 000 руб. *

Билеты  в VIP-зону 

нет мест

Партнерский пакет с билетами

по запросу

* За одну неделю до мероприятия стоимость билетов повышается на 25% при покупке более 3-х билетов предусмотрены скидки;
при переносе даты мероприятия в связи с ограничениями и карантином — суммы за оплаченные билеты переносятся на изменённую дату.