Интервью с партнером конкурса. Основатель Группы RBI Эдуард Тиктинский

На пике кризиса в покупке строящейся недвижимости кто-то видит неоправданный риск, а кто-то – единственный надёжный способ сохранить накопления. Доверие к застройщику становится главным фактором выбора. Каким компаниям покупатели сегодня доверяют больше всего, помогает узнать профессиональный конкурс «Доверие потребителя», очередные результаты которого по итогам 2021 года были объявлены буквально на днях. Группа RBI – неоднократный обладатель этого статуса, и у её основателя Эдуарда Тиктинского мы спросили, как он видит текущую ситуацию.

— Эдуард, что происходит в отрасли сегодня? Рост себестоимости или проблема поставок из-за рубежа – какая из этих проблем сейчас стоит острей?

Вся экономика находится в ситуации «идеального шторма», и строительная отрасль еще не самая уязвимая. Но себестоимость, конечно, растет ощутимо. Если за весь прошлый год рост составил около 25%, то в 2022 году только с конца февраля по апрель – еще столько же. Но здесь, очевидно, сказывается «сверхреакция» ряда поставщиков на текущую экономическую неопределенность, политическую нестабильность, это некий «панический» рост. Поэтому в отношении цен есть ожидание стабилизации.

А вот проблема поставок – этой другая история, и что будет дальше с доступностью стройматериалов, пока не очевидно. Все специалисты по закупкам, и у нас в RBI в том числе, сейчас работают «в поте лица» над импортозамещением, ищут и оценивают возможные альтернативы. Инженерные системы, лифтовое оборудование, отделочные материалы – все это приходит к нам из-за рубежа. И теперь нужны новые каналы поставок, альтернативные цепочки, или же новые поставщики в других странах – тех, которые для нас доступны.

— Скажется ли эта ситуация на старте новых девелоперских проектов на рынке? Как вообще ведут себя покупатели?

Какая-то часть людей «затаилась», под воздействием шоковой ситуации они, видимо, приняли решение вообще пока не приобретать ничего, подождать, пока все более-менее стабилизируется. Тем не менее, итоги марта по продажам у нас хорошие – по крайней мере в комфорт-классе. Но в марте люди пользовались ипотечными программами еще по старым ставкам. Дальше – посмотрим. Увеличение лимита субсидированной ипотеки до 12 млн рублей в Москве и Петербурге должно помочь.

Вывод новых проектов у нас на ближайшие месяцы и так был запланирован только один – это жилой комплекс на Мирогородской улице, который планируем запустить в продажу летом. И по нему у нас хорошие ожидания, в первую очередь потому, что сам проект неординарный, а конкурирующих сейчас почти нет. Понятно, что в целом по рынку спрос упал, но, с другой стороны, уникального предложения тоже очень мало. Тем более, застройщики, очевидно, будут выводить новые проекты очень осторожно и аккуратно. Кто-то, возможно, отдельными пулами и очередями, чтобы «протестировать» цену, спрос.

Нам такая схема тоже знакома: именно так, например, в 2020 году на фоне пандемии мы выводили проект «Созидатели» на 12-й Красноармейской. Собирали предварительные интересы, проводили стресс-тесты… А потом увидели около 100 платных броней в первый же день – и все стресс-тесты убрали в сторону, поняли, что бояться нечего, можно начинать продавать. Было бы приятно увидеть повторение ситуации спустя два года. Посмотрим. Мне кажется, проект на Миргородской будет востребован на старте.

— Как оцениваете меры поддержки отрасли, которые вводит государство?

Ожидаем эффекта прежде всего от повышения лимита ипотеки с господдержкой. 12 млн рублей кредита – для комфорт-класса, как минимум, это приемлемо. А под прежние 3 млн попадало процентов 5 всего предложения в черте Петербурга – что можно купить с помощью такого кредита? Ставка 12% – тоже вполне «рабочая» ставка. Еще несколько лет назад такая ставка была нормальным явлением для рынка, и потребители активно ей пользовались. Субсидирование со стороны застройщиков, кстати, может снизить эту ставку еще на 1-1,5 процента.

Также государство намерено субсидировать проектное финансирование для застройщиков. Но здесь я бы не стал торопиться с оценкой: механизмы и правила субсидирования ставок проектного финансирования пока не до конца ясны. Кто и в каких случаях сможет воспользоваться этой льготой, распространяется ли это на все проекты, в независимости от срока сдачи и степени готовности – надо смотреть. В целом дотация ипотеки кажется мне более эффективной мерой, чем дотация ставок кредитования застройщиков. Есть ведь такие отрасли, например, промышленность, в которых без дотации кредитов вообще невозможно работать, потому что 23% – это фактически запретительная ставка.

Также отрасли помогло бы снижение административных барьеров. Это можно осуществить и на городском уровне, но пока. к сожалению, каких-то существенных подвижек мы не видим. Для застройщиков, например, большая проблема – «выстраивать» согласования в цепочки, получать набор документов в «нужной» последовательности. Если на каком-то из этапов у тебя согласование застопорилось, то и весь проект, получается, встает. А если бы разрешили все согласования получать независимо и «подводить» каждое из них только к разрешению на строительство, а ни к чему иному, – это не только ускорило бы процесс подготовки проекта, но и снизило бы себестоимость строительства. Потому чем больше времени отнимают согласования, тем более тяжелым бременем ложатся кредиты на твою строительную себестоимость.

— Каковы перспективы бизнеса в текущих условиях? У вас есть, что называется, план действий?

Кризис застал нас в относительно «удобный» период: большинство наших проектов в нашей адресной программе либо уже достроены, находятся на завершающем этапе строительства, либо только готовятся к запуску. Есть время, чтобы проводить предстартовое «тестирование» спроса, о котором я говорил, прорабатывать будущие каналы поставок, решая логистические проблемы. Потому что основная проблема для рынка – это перестроение логистических цепочек.

Мы продолжаем нашу экспансивную стратегию, продолжаем активно искать новые участки. 12 участков у нас сегодня в предевелопменте, ещё один проект, ARTSTUDIO M103 на Московском проспекте, в начальной стадии. Там продажи на старте, в конце 2021 года, сразу пошли очень активно, и на сегодня он с большой «перепроданностью». То есть к концу 2022 года стройкой только достигнем той стадии, которой соответствует сегодняшнее количество продаж.

Продавать быстрее, чем строишь, – это не всегда правильная история. Но в данном случае оправданно, потому что мы видим, что цена кв. метра у нас и так тысяч на 80 выше, чем у соседей – поднимать, вроде бы, уже особо и некуда. И главное, мы намеренно ставим задачу продавать активно, чтобы была возможность активно покупать новые участки. Кстати, сделки по покупке участков сегодня все чаще идут за доли в будущем проекте, а не за рубли. Немногим продавцам в текущей ситуации так уж нужны рубли, а квартиры – это исторически устойчивый актив.

— Ставки кредитов стали запредельными, в том числе и тех кредитов, которые застройщики берут на покупку земли. Выгодно ли иметь на руках большое количество участков с неначатым строительством?

Важно, какое у тебя соотношение кредитов и собственных средств. Кредиты на покупку земли не дотируются государством, а ставка по ним, действительно, сейчас превышает 20%. С учетом длительных сроков, которые занимают градсогласования, обслуживать эти кредиты для некоторых компаний становится сложно. В первую очередь, для тех, кто агрессивно занимался закупками.

Но у RBI в этом смысле финансово устойчивая позиция. Мы имеем на счетах столько же собственных средств, сколько у нас и проектных кредитов, и в принципе в любой момент можем заместить кредиты «кэшем». Другое дело, что в этом пока нет необходимости: мы предпочитаем иметь свободные денежные средства на случай, если появится возможность интересных инвестиций.

ЗАКАЗ БИЛЕТОВ

на церемонию награждения конкурса “Доверие потребителя” 2021

Билет на церемонию 2021

26 000 руб. *

Билет  в VIP-зону 

32 500 руб

Брендированный стол 
(6 мест)

200 000 руб.

Партнёрский пакет с билетами 

оставить заявку

* Мероприятие будет проводиться согласно мерам безопасности в связи с COVID