В бизнес-завтраке 29 октября «Пригород и загород. Тренд или дань моде?» приняли участие представители комитета по строительству Ленинградской области, ГАУ «Леноблгосэкспертиза», АНО «Центр компетенций Ленинградской области», консалтингового Центра «Петербургская недвижимость», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», маркетинговой группы компаний AdAurum, ГК «Абсолют Строй Сервис», Maslov Group Development, ГК Акорн, 1-ой Академия недвижимости», УК «Семиозерье», агентства PUZZLE Realty, эксклюзивного брокера АРТ`Д ЭКО CLUB, проектов «Моменты. Репино», и «Резиденция Рощино».
СМИ были представлены газетами «Недвижимости и строительство» и «Строительный еженедельник», порталами РБК Петербург, Мойка78, Агентство бизнес новостей, Big City Life, телеграм каналом Питер Недвижимость. Новостройки, радио Business FM.
Партнерами мероприятия выступили: ГК «Абсолют Строй Сервис», проект Арт’д ЭКО Club, Puzzle Realty, компания ООО «1-ая Академия недвижимости», УК «Семиозерье» и Maslov Group Development.
ФОТОГАЛЕРЕЯ МЕРОПРИЯТИЯ по ссылке
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса.
13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант компания Nikoliers озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов. На суд членов Экспертного совета будут представлены результаты проведенных оргкомитетом исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риэлторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов объектов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.
В общей сложности эксперты объехали 47 объектов.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/d/UW1Wc8MqPZVBgw
Комментируя объезды, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов заметил, что при оценке качества объектов следует ввести такой критерий, как доступность общественного транспорта.
«Это может быть любой вид общественного транспорта, в том числе и электрички, позволяющий быстро и с комфортом добраться до социально-значимых мест: поликлиник, школ, детских садов, транспортных пересадочных узлов.
Такой критерий поможет стимулировать развитие транспортной доступности».
Статистика продаж и спрос на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти
На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года . За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатировала руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период . Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда.
При этом спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты на 46% превышает показатель 2023 г., в общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% (в 2023 -5%)
Наблюдается сокращение площадей лотов в предложении, как домов, так и участков.
Спрос на загородные дома концентрируется на северном направлении, на него приходится 2/3 продаж, при этом не менее 50% сделок – на Всеволожский район. Спрос на участки относительно равномерно распределен между северным и южным направлениями районов . Спрос концентрируется около границ города: 59% спроса в группе удаленности до 20 км, 82% до 40 км.
В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку».
Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год продемонстрировали небольшие корректировки : с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб, в премиальных сегментах с ограниченным предложением сильно влияет структура реализованных объектов .
«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится, – констатировала Ольга Трошева.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/00BC0_VYSoM_AQ
По статистике управляющего партнера агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта АРТ’Д ЭКО CLUB Марина Шкурко (агентство работает на загородном рынке 13 лет), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области порядка 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов, и как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.
От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению Марины Шкурко, выиграют девелоперы, работающие в бизнес и эконом сегментах. С ее точки зрения, девелоперы коттеджных поселков будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке.
Среди других трендов, которые наблюдаются в технологиях строительства, спикер видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом, но и бизнес сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни.
Фишкой своего проекта Марина Шкурко считает его развитие в духе основного тренда на загородном рынке, когда территории застраиваются комплексно, вместе с магазинами, ресторанами, спортивными комплексами, преображаясь в мини-города.
«Сегодня люди очень хотят жить быстрее. Если раньше строили загородную усадьбу для семьи, семейное гнездо, то сейчас ситуация поменялась. Люди хотят жить здесь и сейчас, въехать и пользоваться домом уже через 4 месяца после покупки, — прокомментировала Марина Шкурко. — Поэтому в АРТ’Д ЭКО CLUB мы не только продумали, как продать участки, но и подумали над тем, как создать вокруг разнообразную и комфортную инфраструктуру».
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/C0ehapG424YV4w
Эффективность новых инструментов развития (ИЖС). Выгода и риски
Руководитель отдела продаж, член Совета директоров 1-й академии Константин Лапшин поделился статистикой развития рынка ИЖС в России.
В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введённого жилья (59 млн кв.м. из 110,4 млн кв.м.). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн. кв.м.), что на 26 % больше, чем за январь-июль 2023 года. В июле принят закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступит в силу 1 марта 2025 года.
В качестве дополнительных мер заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчётам Минстрой, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%.По данным ДОМ.РФ,
в июне на ИЖС было выдано 25000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле 14 812, в августе — 7300. За 9 месяцев 2024 года построено 19 861 домов (в 2023 году на 26% меньше –15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2 763 дома, в июле 3 112, в августе 3 094.
За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6 470 домов — на 8,6% больше, чем в 2 квартале (5 957) и на 13% меньше, чем в 1 квартале (7 434).
За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне 9120, в август е 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдется падение в июле-августе в 2-2,5 раза.
Покупатели, по мнению Константина Лапшина, делятся на две категории: тех, кто покупает для себя, и инвесторов. Число первых сократиться примерно на 40%, за счет отмены льготной ипотеки. Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на рынке ИЖС на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать, за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью.
Сокращение объема инвестиций ожидается, по мнению спикера, и на рынке строительство домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу счетами.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/hm789OaABVwlKw
Ведущий менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай оценил ситуацию на рынке загородной недвижимости на основе на основе анализа потребительских предпочтений покупателей коттеджного поселка Павлов, Sky. Это коттеджный поселок комфорт класса в Павловке на территории в 40 га. Продажи были разделены на две очереди. Первая пришлась на апрель 2023 года, когда еще можно было использовать ипотеку в качестве финансового инструмента для инвестирования. Вторая очередь была запущена в продажу в январе 2024 года.
По мере изменения условий на ипотечном рынке, продажи стали понемногу падать и изменилась структура покупателей.
Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).
По наблюдению Артема Чугая, решающим фактором при покупке земельных участков поселков бизнес класса является подведение коммуникаций и создание дорожной сети, прокладка асфальта.
Привлекательность покупки участка в высокой доходности, простого и понятного расчета. Участок покупают, чтобы вложить деньги под оптимальные условия. Риски минимизируются за счет владения активом, который так или иначе вырастет в цене и никуда не пропадет.
При покупке дома с участком есть высокие риски при выборе стороннего подрядчика и качеством строительства.
«Последний нюанс – это высокий порог входа. Стоимость подобных инвестиционных предложений сейчас достаточно высока, как раз из-за роста цен на землю, на стройматериалы», — резюмировал Артем Чугай.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/kPjY55C6gKdo_g
Председатель экспертного совета Комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при МИНСТРОЙ России, Председатель Комитета Российского Союза Строительства по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий:
«Льготная ипотека ушла, и да, рынок загородной недвижимости лихорадит. Количество выданных кредитов резко сократилось – брать ипотеку на старых условиях стало просто невыгодно.
Но это не конец, а скорее начало новой эры! Помните, как в 2018-м году все боялись перехода на эскроу-счета в многоквартирных домах? Тогда это казалось страшным и непонятным. Но рынок не просто выстоял – он очистился, и появились по-настоящему великолепные проекты!
Как только рынок стабилизируется, спрос на качественную загородную недвижимость будет только расти. Тем более, что ставка по кредиту в проектах – малоэтажных жилых комплексов может равняться в районе 1%, при средней ставке для застройщика в 7%.
На рынке останутся только те компании, которые осваивают новые инструменты и получают новые компетенции – именно они займут лидирующие позиции. Остальные, увы, просто уйдут с рынка.
Почему я в этом уверен? — Дефицит предложения: сейчас на всю страну всего 11 проектов комплексной застройки малоэтажных ЖК по 214 ФЗ. Новые возможности: закон об эскроу-счетах для договоров подряда и субсидирование кредитов застройщикам – инструменты, которые изменят правила игры, делая рынок прозрачнее и безопаснее.
Согласно поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Хуснуллина М.Ш. от 18.06.2024 № Х-П49-18303 разработан перечень 200 крупных и малых городов, для которых в дальнейшем будут разработаны и реализованы мастер-планы. Ведётся работа по разработке механизма комплексного развития территорий (КРТ) для ИЖС с финансированием строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Предусматривается последующая продажа участков в рамках конкурсных процедур строительным компаниям, которые смогут строить на подготовленной территории в соответствии с мастер-планом».
Как достичь баланса во взаимоотношениях с администрацией по развитию «социалки»
В целом со статистикой по Ленинградской области участников бизнес-завтрака ознакомила заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Лиана Кумышева. Она рассказала, что строительный комплекс Ленинградской области нарастил объем ввода жилья до 3,46 млн м2 по итогам сентября — на 12,3 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Строительство же многоквартирных домов сохраняет в течении года. Объем ввода жилья в Ленинградской области за четыре года вырос в полтора раза. С начала 2024 года уже построено более 3 млн кв. м, из них 70 % приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Из них всего объема 2,57 млн м2 приходятся на частный сектор. Почти 4 млн кв. м жилья может быть введено в Ленобласти по итогам 2024 года.
С января 2025 года в России появится новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». В структуру нацпроекта планируется включить 12 федеральных проектов, за пять из которых ответственным выступит Минстрой России. Это новые федеральные проекты «Модернизация коммунальной инфраструктуры», «Новый ритм строительства», а также те, которые уже зарекомендовали себя, – «Жилье» и «Формирование комфортной городской среды». К 2030 году уровень качества жизни в опорных населенных пунктах должен вырасти на 30%. В Ленинградской области определено 15 таких городов, деревень и поселков, на развитие инфраструктуры которых планируется выделить деньги из федерального бюджета.
В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» Ленинградская область выкупила все соцобъекты у девелоперов. С 2014 года у Ленинградской области заключено порядка 74 таких соглашений с инвесторами. Более 100 объектов уже построено. В стадии строительства 20 объектов Это школы, детские сады и начальные школы, совмещенные с детскими садами.
Улучшить качество проектов, выявляя неэффективные решения и позволяя их оптимизировать, призвано АНО «Центр компетенций Ленинградской области». По словам Марины Григоренко, заместителя директора АНО, центр занимается разработкой и реализацией проекта благоустройства в рамках национального проекта «Комфортная городская среда», а также проводит постоценку новых объектов бизнеса, сервиса или услуг в районах, где был реализован проект благоустройства.
«Что касается благоустройства общественных пространств в таких образованиях, как Мурино или Кудрово, мы получаем очень большое количество запросов от жителей на создание новых общественных пространств, на озеленение этих городов, но сталкиваемся с тем, что фактически там нет земель, куда мы бы могли прийти с бюджетными деньгами. То есть мы в такой ситуации, когда у нас есть финансовые возможности, но нет земли для реализации проекта».
Крупные городские девелоперы на загородном рынке
Руководитель проекта «Моменты. Репино», «Абсолют Строй Сервис» Янина Гурова называет два фактора, влияющие на успешность продаж загородного проекта, — это комфорт городского уровня в окружении природы и транспортная доступность.
«Именно локация была одним из основополагающих факторов для стройки, – отметила Янина Гурова. – Понимая, насколько Курортный район востребован в загородном сегменте, мы посчитали для себя обязательной программой наполнить «Моменты.Репино» качественными объектами образовательной, развлекательной и торговой инфраструктуры.
Третья очередь проекта располагается прямо вдоль реки Сестра, поэтому мы благоустраиваем и набережную, где можно будет погулять и уединиться. А также организуем банный комплекс и пляжную зону.
Несомненно, важный фактор при выборе объекта – это его качество при свободе выбора дизайн проекта. Поэтому мы выбрали 8 планировочных решений для разного жизненного сценария. То есть, это урбан-виллы с потолками до 3,4 метров, площадью 98м2-160м2, светлыми гостиными с панорамным 6-метровым остеклением, и мастер-спальни с гардеробными и ванными комнатами с окнами, возможностью установки камина, барбекю зоны на собственном патио».
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/62ohjMzt-Xpj7Q
Чем обеспечивается доходность на рынке аренды загородной недвижимости
Девелопер, акционер и идейный вдохновитель проекта «Резиденция Рощино» Георгий Рыков на примере этого курортного комплекса рассказал, чем обеспечивается доходность на рынке аренды загородной недвижимости для состоятельных людей.
Проект премиум-класса призван расширить возможности Выборгского района по развитию внутреннего туризма, возродив Рощино, как особенное место культурного и природного наследия.
Проект разбит на два концептуальных участка. На одном из них идёт малоэтажное строительство с премиальными резиденциями, которое предусматривает возможности для личного пользования или инвестиционной реализации для резидентов.
На втором участке создаётся уникальная для этого места инфраструктура, которая закрывает все основные потребности будущих жителей.
В корпусах, сдаваемых в аренду, заявляется сервис пятизвездочного отеля. Отель 5* «Roshchino Residence. Cosmos Collection» с рестораном, SPA-комплексом, бассейном, тренажёрным залом и медицинским центром позволяет совместить отдых в сосновом бору с сервисом премиум-класса.
Все резиденции передаются собственникам с чистовой дизайнерской отделкой – от студий с выносными комнатами-консолями до семейных форматов и частных вилл.
Презентация спикера доступна по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/tRPPIr2YX1DHwg
Генеральный директор оператора по сдаче в аренду «Семиозерье» Николай Иордан уточнил, что общее число туристов, посетивших Санкт-Петербург в 2023 году, составило 9,4 млн человек, что на 16% больше, чем годом ранее. На фоне роста турпотока среднегодовая загрузка городских гостиниц выросла с 64 до 66%.
Спрос на сервисные доходные апартаменты вырос на 31%, по сравнению с 2022 годом, и почти на 50% — на краткосрочную аренду загородного жилья. При этом предложение на рынке загородного жилья увеличилось лишь на 25%.
Стимулом для строительства домов ИЖС призван стать подписанный президентом закон №286, который с 1 апреля 2025 года освобождает от НДС подрядчиков пи строительстве ИЖС, если расчеты производятся с использованием эскроу-счетов.
Привлекательность стройки дома для последующей сдачи в аренду в том, что, например, стоимость посуточной аренды за городом дороже, чем в городе (но при этом и расходы больше).
«Чтобы обеспечить доходность, очень важны точки притяжения вокруг объекта, наличие того же самого леса, озера, мест поведения досуга и так далее», — заметил Николай Иордан.
Загрузка обеспечивается наличием постоянных клиентов, работой с соцсетями агрегаторами и блогерами инфлюенсарами.
На примере своего проекта «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, как специально созданная компания по сдаче домов в аренду работает с соцсетями и трэвел блогерами. Они не только оставляют свои отзывы в соцсетях и на площадках бронирования, но и получают промокоды для партнеров, позволяющие «Семиозерью» привлекать дополнительных клиентов.
Фишкой своего проекта Николай Иордан считает его формат смарт-дач. То есть собственники живут ровно то время, которое они хотят пожить, а все остальное время их загородная недвижимость сдается в аренду и приносит доход.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/0JwKJ2jiCkYVQA
Главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина:
« Хотелось бы видеть пространства с элементами дог-френдли среды, а так же детские зоны с более высокой игровой ценностью. Следует привлекать профильных специалистов для психолого-педагогического проектирования детских игровых сред, чтобы было больше мест, где продуманы различные сценарии игры, исследовательский компонент и реализованы подходы экологического воспитания, формирование экологического мышления».
Как привлечь целевую аудиторию загородной недвижимости с помощью digital – об этом рассказала эксперт маркетинг группы AdAurum, Кристина Комаровская.
Сложности возникают на этапе поиска целевой аудитории. Как правило, она немного пересекается у участков, домов с участками и малоэтажного строительства и здесь важно правильно сегментировать группы.
Чтобы привлечь к предложению каждую такую группу покупателей коллеги из AdAurum построили воронку продвижения загородной недвижимости, которая позволяет формировать каналы — от потенциального спроса потенциальных покупателей до целевых обращений по покупке. На этапе потенциального спроса больший упор стоит делать на медийку, а когда мы ждем целевых лидов – запускать яндекс.директ и таргетированную рекламу.
Кристина поделилась конкретным кейсом продвижения коттеджного поселка бизнес класса в Ломоносовском районе Ленинградской области. Она рассказала про ход запуска и оптимизации рекламной кампании на примере трех каналов: Яндекс.Директ, ВК, Telegram ADS в условиях ограниченного бюджета. На отдельном слайде Кристина рассказала про промежуточные результаты за первую неделю кампании, которые были неутешительными, и дальнейшие действия по исправлению ситуации.
Основной упор в корректировках рекламы был сделан на повторную проработку портретов целевой аудитории, отключение неэффективных кампаний, работу с сайтом (добавление описания, презентации, антиспам-защиты). На последнем слайде были представлены итоговые результаты по кампании, где был виден рост по всем ключевым метрикам клиента – стоимости целевой заявки, конверсии во встречу, уменьшение кол-ва спама. В заключение Кристина поделилась важным инсайдом: в рекламе можно делать ставку на портрет вашего идеального клиента, но не стоит пренебрегать другими группами целевой аудитории, если большинство покупок приходит именно от них.
Презентация спикера по ссылке https://disk.yandex.ru/i/ObzJgMUw6OMncg
Заканчивая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались: доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой — квартирой с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространённый, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.
«Мне кажется, что возобновление интереса к загородной недвижимости – это логичный шаг девелоперов для вовлечения клиентов и покупателей в свою экосистему, продолжение продуктовой линейки и увеличение объема повторных покупок», – резюмировала Елизавета Конвей.
Заключительный, восьмой бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» пройдет 19 ноября по теме «Социальная ответственность бизнеса».