– Почему сервисные апартаменты в Петербурге пользуются высоким спросом у инвесторов?
– Апарт-отели изначально задумывались как инструменты для частных инвесторов с прозрачной и достаточно высокой доходностью. Даже в «коронакризис» они дают 7-8% годовых. При этом, юнит в апарт-отеле обеспечивает полностью пассивный доход и обладает высокими показателями капитализации. Всё это не может не вызывать интерес у инвесторов.
На данный момент в Петербурге — самый развитый рынок сервисных апарт-комплексов в стране.
Плюсы для инвестора очевидны:
— контроль за эксплуатацией номера на регулярной основе
— возможность участия в международном гостиничном бизнесе
— возможность переложить на УК весь комплекс обязанностей по сдаче и эксплуатации
— пассивный доход
— высоколиквидный актив, который можно продать в любой момент, как приносящий доход бизнес.
– Какие апартаменты наиболее популярны (метраж, местоположение, сервисная составляющая)?
– Конечно, наиболее популярны апарт-отели в развитых районах недалеко от центра и с хорошей транспортной доступностью. Хороший вариант – когда до апарт-комплекса удобно добираться из аэропорта, ЖД-вокзалов и с транспортных магистралей. Это важно туристам и путешественникам. Идеальный вариант – это когда апарт-отель расположен в пешей доступности до метро, а вокруг себя имеет объекты для комфортной жизни – транспорт, развлечения, парки, торговые комплексы. Это нужно тем, кто выбирает апартаменты вместо аренды квартиры.
Также очень важна концепция: она должна быть яркой, современной, модной, и проработанной еще на этапе проектирования.
Немаловажна и внутренняя инфраструктура, к которой ЦА апарт-отелей становится все более требовательной. Они хотят иметь возможности для спорта, работы, досуга и социализации. Не говоря о базовых элементах: кафе и рестораны, аптеки, супермаркеты. Инфраструктура должна быть сервисной, обеспечивать все необходимое гостям, создавать атмосферу, впечатления. Поэтому кроме классической инфраструкткры, необходимы еще и площадки, где можно создавать активности для гостей, такие как коворкинг, фитнес-центр, спа…
Инвесторы понимают, что доходность зависит и от сервисной составляющей, поэтому выбирают проекты с интересной концепцией и высокими стандартами обслуживания. Это регулярный и качественный клининг, ненавязчивый room-service и консьерж-сервис с опциями от заказа такси до подбора домашнего персонала.
Также архи-важно профессиональное управление, о котором я уже говорила выше. Инвесторам УК обеспечивает доходность, и избавляет их от необходимости самостоятельно заниматься своим апартаментом, а гостям обеспечивает безопасность проживания, консьерж-сервис, круглосуточный ресепшн для решения вопросов, и наконец – юридическую прозрачность и надежность аренды.
Если говорить про сами апартаменты, то в апарт-комплексах это студии — самый ликвидный актив. За счет наиболее низкой цены они окупаются быстрее всего. И у целевой аудитории апарт-отелей такие эргономичные юниты, компактные и вместе с тем максимально продуманные и комфортные, тоже весьма востребованы.
– Какими преимуществами обладает номер в апарт-отеле, по сравнению с квартирой?
– Для инвестора главное преимущество – пассивность дохода. В квартире на себя приходится брать обязанности рантье (привлечение и заселение гостей, сбор арендных платежей, контроль оплаты КУ, ремонт) и риски (повреждения имущества, невыплаты, простоя), а в апарт-комплексах все эти заботы касаются управляющей компании. А она опытнее и профессиональнее новоиспеченного рантье.
Кроме того, в 2020-2021 году цены на квартиры существенно выросли, что сильно сказывается на доходности. Срок окупаемости квартир составляет 24 года, а доходность – 4.2% годовых. У апартаментов это 11-13 лет и 7,5-8% на вложения 4-10 млн рублей.
Для гостей это комфортный и актуальный вариант, как на краткий период, так и для длительного пребывания, ведь большая часть арендных квартир — в «серой зоне», что несет в себе известные риски. На рынок аренды жилья выходит все больше молодых людей, они ожидают отличного дизайна, богатой инфраструктуры, уменьшения бытовых забот и технологичности. Все это им могут дать именно апарт-отели.
– Эксперты говорят, что апартаменты оказались более устойчивыми к кризису, чем квартиры и гостиницы. С чем это связано?
– Бизнес-модель успешного апарт-отеля основана на балансе между двумя форматами – краткосрочного и длительного пребывания. Именно соблюдение этого баланса позволяет сделать доход собственника максимальным. Задача УК – следить за спросом и предлагать максимально доходное соотношение юнитов. К этому подключена вся аналитика и маркетинг, что обеспечивает гибкость и оперативность реакции. Гостиницы, которые не имеют в номерах кухни, к такому готовы не были, поэтому они простаивали или закрывались.
– Как повлиял рост цен на апартаменты на спрос?
– За последний год количество обращений потенциальных покупателей выросло на 15%, поэтому рост цен пока не оказывает сильного влияния на востребованность формата. Особенно на фоне стабильной доходности, которую приносят апарт-отели, и беспрецедентного удорожания квартир.