Советы эксперта: Как не стать обманутым дольщиком?

6 августа 2014 г.

Олег Островский, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области и сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:
В Петербурге сегодня имеется 31 «проблемный» объект жилищного строительства, по которым более 10 тысяч граждан заключили договоры с застройщиками. Комитет по строительству ведет активную работу по завершению строительства этих домов. Так, в прошлом году было введено в эксплуатацию 13 объектов, в нынешнем году планируется ввести 12 из 31 (на данный момент введены 9). Благодаря этому около 4000 человек в 2014 году получат ключи от квартир. 

На 11.08.2014 г. в реестре пострадавших дольщиков, который ведет Комитет по строительству, числится всего 224 человека.
Как не допустить появление новых обманутых граждан? — Очень важными в этой связи являются изменения, внесенные в федеральный закон №214. Согласно им, начиная с января этого года, все новые застройщики обязаны либо страховать договоры участия в долевом строительстве, либо получать банковскую гарантию. Это серьезный шаг, который позволяет минимизировать риски граждан при заключении договорных отношений.

Как узнать, «проблемный» ли дом?
На сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга размещена информация о многоквартирных домах, строящихся без разрешения. Там же имеется специально разработанная интерактивная карта города с указанием объектов, которые строятся в соответствии с выданным Службой разрешением на строительство, а на сайте Комитета по строительству можно найти информацию о застройщиках многоквартирных домов, которые осуществляют строительство и привлекают денежные средства граждан в соответствии с 214-ФЗ.

Наведите справки
Изучая историю строительства дома, нужно обязательно обратить внимание на следующие факторы:
1. Не менялся ли застройщик в ходе строительства;
2. Продлевались ли и как часто сроки строительства;
3. Не находится ли застройщик в судебных спорах, связанных со строительством;
4. Насколько застройщик открыт для общения с дольщиками. У многих компаний на сайтах есть страница вопросов и ответов. Некоторые компании регулярно проводят экскурсии по строящимся домам;
5. Какова в целом история компании, сколько домов она построила, каковы отзывы жильцов этих домов;
6. На сайтах Комитета по строительству и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга можно найти информацию о том, привлекался ли застройщик к административной ответственности за нарушения, допущенные в ходе строительства. 7. Обязательно изучите сайт застройщика и форум дольщиков конкретного строительного объекта, если таковой имеется в интернете, посмотрите своими глазами как идет стройка.

Не доверяй, а проверяй!
До заключения договора об участии в долевом строительстве следует обязательно запросить у застройщика пакет документов. Во-первых, документы, подтверждающие права строительной компании на земельный участок (свидетельство о госрегистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома, или договор аренды (субаренды) земельного участка).
Договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Во-вторых, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство многоквартирного дома. В-третьих, проверить проектную декларацию, которая содержит полную информацию о застройщике и сведения о проекте строительства.
Все вышеперечисленные документы застройщик вам обязан показать.

Заключать ли предварительный договор с застройщиком?
Согласно 214-ФЗ к способам, которыми застройщик может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, относятся:
1. договоры участия в долевом строительстве;
2. жилищные сертификаты;
3. жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

То есть, заключать предварительные договоры можно, но привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов по таким договорам нельзя. В противном случае застройщик нарушит 214-ФЗ, и его можно будет привлечь к административной ответственности, а дольщик, передавший застройщику деньги по такому договору, рискует остаться и без квартиры, и без денег.
Практика показывает, что предварительные договоры предлагаются такими компаниями, которые либо не имеют разрешения на строительство, либо вообще строят дом (а зачастую и продают квартиры в нем), на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства. Такой дом, построенный без разрешения на строительство, никогда не будет сдан в эксплуатацию, а, значит, право собственности на квартиру в нем оформить будет невозможно. Вы останетесь и без денег и без квартиры.
(Список домов, которые проектируются или строятся на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, можно посмотреть на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству).

В соответствии с 214-ФЗ, легитимным является привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов путем заключения договора участия в долевом строительств (ДДУ), либо жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами (ЖСК и ЖНК). Последняя схема более рискованна, так как пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, все отношения регулируются не 214 ФЗ (как в случае с ДДУ), а Гражданским и Жилищным кодексами. Это значит, все гарантии, предусмотренные 214 законом (исключение двойных продаж, ответственность за соблюдение сроков и параметров строительства, фиксированная цена квартиры) на ЖСК в полной мере не распространяются. Более того, работая по схеме, когда ЖСК выступает в роли инвестора строительства, застройщик не обязан публиковать проектную декларацию, гражданам значительно сложнее ознакомиться с документацией.
Соответственно и степень контроля со стороны исполнительных органов власти за деятельностью застройщика гораздо выше, если он заключает с гражданами ДДУ.
В тоже время в Петербурге есть несколько крупных компаний, которые работают по схеме ЖСК и никаких претензий к ним нет.
Отдельные немногочисленные застройщики пытаются обходить 214-ФЗ. Если вам предлагают заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования (бронирования) квартиры и внести по этим договорам деньги – это «серые схемы», ни к чему хорошему они не приведут.

Когда вносить деньги за квартиру?
Обязательно возьмите проект договора и покажите его профессионалам. Это могут быть специалисты Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, которые каждый вторник ведут приём граждан, наша Комиссия по недвижимости или иные юристы, работающие на рынке недвижимости.
Деньги нужно вносить только тогда, когда договор будет зарегистрирован в Управлении Росреестра. Если застройщик просит заплатить до этого, что является нарушением 214-ФЗ, – ваши риски возрастают.